Immobilien im Ertragsteuerrecht – Grundlagen und aktuelle Entwicklungen
Immobilien sind ein gesellschaftliches Dauerthema. Angefangen von dem seit Jahren hinter dem Bedarf weit zurückbleibenden Wohnungsneubau, über die hohe Bedeutung des Gebäudesektors für das Erreichen der globalen Klimaschutzziele bis hin zu explodierenden Baukosten in der Folge der Coronapandemie und des Ukrainekriegs stehen Immobilien immer wieder im Fokus der Öffentlichkeit und der Politik.
I. Einordnung
Die Politik nutzt die Steuergesetzgebung regelmäßig, um privaten wie auch gewerblichen Immobilienbesitzern Anreize zu setzen, damit diese zur Lösung von Problemen wie der eingangs exemplarisch genannten beitragen. So willkommen steuerliche Förderung im Allgemeinen und bei Immobilien im Speziellen auch sein mag, so erhöht jede weitere politisch motivierte Maßnahme die ohnehin schon unübersichtliche Regelungsfülle zur Immobilienbesteuerung.
Vor diesem Hintergrund bereitet das Themenspecial zum einen die Grundlagen der ertragsteuerlichen Behandlung von Immobilien auf und hebt zum anderen ausgewählte aktuelle Entwicklungen im Kontext der Immobilienbesteuerung hervor, z. B.:
- Welche ertragsteuerlichen Aspekte sind im „Lebenszyklus“ einer Immobilie, also bei Ankauf, Besitz und Verkauf, zu beachten?
- Bestehen ertragsteuerliche Unterschiede zwischen der Behandlung von Immobilien im Privat- und Betriebsvermögen?
- Welche steuerlichen Förderungen können Besitzer für eine selbst- oder fremdgenutzte Immobilie in Anspruch nehmen?
Der Aufbau orientiert sich an dem typischen Lebenszyklus einer Immobilie, d. h. Erwerb, Besitz und Veräußerung:
Erwerb
- Gebäude dem Grunde nach (Betriebsvorrichtungen, Ladeneinbauten, Mietereinbauten etc.)
- Gebäude der Höhe nach (Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Abbruchkosten, PV-Anlagen etc.)
Besitz
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Einnahmen, diverse Abschreibungen etc.)
- Einkünfte aus Gewerbebetrieb (inkl. Betriebsvorrichtungen, Ladeneinbauten, Mietereinbauten etc.)
- Bauabzugsteuer
- Besonderheiten bei selbstgenutzten Immobilien im Privatvermögen (Immobilien in Sanierungsgebieten, Baudenkmäler, Handwerkerleistungen etc.)
Veräußerung
- Private Veräußerungsgeschäfte
- Gewerblicher Grundstückshandel
- Veräußerung im Betriebsvermögen
II. Fazit
Mit dem Erwerb eines Gebäudes hat eine Aufteilung dahingehend zu erfolgen, ob ein oder mehrere selbständige Gebäude(-teile) vorliegen – Gebäude dem Grunde nach – und welchen Umfang das Gebäude i. S. der Anschaffungs- und Herstellungskosten hat – Gebäude der Höhe nach. Hierbei ist es bei einem angeschafften Gebäude dringend zu empfehlen, eine an den Marktwerten orientierte Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude bereits im Kaufvertrag vorzunehmen. Etwaige bauliche Veränderungen sind genauestens steuerlich zu würdigen, da diese in Form einer Erweiterung, wesentlichen Verbesserung oder anschaffungsnahen Herstellungskosten zu Herstellungskosten führen können.
Der Besitz einer Immobilie ist von den Fragen geprägt, ob die Immobilie der Einkünfteerzielung dient und wenn ja, ob diese den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen ist. Unabhängig von der Einkunftsart hat der Gesetzgeber in jüngster Zeit neue Anreize bei der Abschreibung gesetzt, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Zu erwähnen ist insbesondere der höhere Abschreibungssatz von 3 % auf Wohnimmobilien im Privatvermögen und der Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen. Weiterhin werden Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sowie Baudenkmäler steuerlich gefördert. Besonderheiten bei der gewerblichen Vermietungstätigkeit ergeben sich insbesondere durch die erweiterte Grundstückskürzung. Hierdurch kann die Steuerlast auf Ebene der Immobiliengesellschaft auf 15 % Körperschaftsteuer zzgl. SolZ reduziert werden. Durch die in jüngerer Zeit eingeführten Bagatellschwellen für die Überlassung von Betriebsvorrichtungen und Photovoltaikanlagen wurde hierbei zusätzliche Rechtssicherheit geschaffen. Weiterhin ist jedoch erhebliche Vorsicht u. a. bei möglichen Betriebsaufspaltungskonstellationen geboten; hier besteht bei mittelbar gehaltenen Besitz-Personengesellschaften noch Handlungsbedarf im Jahr 2023. Der Grundsatz, dass Wirtschaftsgüter, die nicht zur Einkünfteerzielung genutzt werden, für ertragsteuerliche Zwecke grds. unbeachtlich sind, gilt bei Immobilien nur eingeschränkt, da der Gesetzgeber auch bei eigengenutzten Immobilien Anreize setzen möchte, um gesellschaftliche wie politische Ziele zu erreichen. Somit ist auch im privaten Bereich stehts zu prüfen, ob etwaige Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, sei es bei Handwerkerleistungen im Allgemeinen oder bei energetischen Sanierungsmaßnahmen im Speziellen.
Bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien ist stets vor einer etwaigen geplanten Veräußerung zu prüfen, ob der Anwendungsbereich des privaten Veräußerungsgeschäfts oder des gewerblichen Grundstückshandels eröffnet ist. Durch ein Zuwarten bei der Veräußerung kann u. U. eine nachteilige Veräußerungsgewinnbesteuerung verhindert werden. Bei Immobilien, die im Betriebsvermögen gehalten werden, kann eine Besteuerung mit Hilfe von § 6b EStG hingegen nur aufgeschoben, jedoch nicht gänzlich verhindert werden.
Das Themenspecial aus dem Paket NWB Unternehmensteuern und Bilanzen – StuB stellt zum einen die Grundlagen der ertragsteuerlichen Behandlung von Immobilien dar und hebt zum anderen ausgewählte aktuelle Entwicklungen im Kontext der Immobilienbesteuerung hervor. In der täglichen Praxis treten diverse Fragestellungen hierzu auf. Das vollständige Themen-Special finden Sie als Abonnent in der NWB Datenbank unter NWB RAAAJ-38621.
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