Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022

I. Umsetzung des BVerfG-Beschlusses

Der Gesetzgeber hat innerhalb der vom BVerfG gesetzten Frist die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer neu geregelt (BGBl 2019 I S. 1794). Elf Länder werden auf der Grundlage dieser Regelungen eine Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 mit steuerlicher Wirksamkeit auf den 1.1.2025 durchführen. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen werden von der neugeschaffenen und im Grundgesetz verankerten Öffnungsklausel Gebrauch machen und die Grundsteuer für Grundvermögen auf der Grundlage landesrechtlicher Regelungen erheben.

Baden-Württemberg nimmt als einziges Bundesland die Öffnungsklausel zu 100 v. H. in Anspruch. Das Landes-Grundsteuergesetz (amtliche Bezeichnung „LGrStG“) wurde am 4.11.2020 verabschiedet. Dieses LGrStG enthält zum einen die Bewertungsvorschriften zur Bewertung des Grundbesitzes und zum anderen die Vorschriften zur Grundsteuer. Dies hat zur Folge, dass die bundesrechtlichen Regelungen zur Bewertung des Grundbesitzes mit Ablauf des 31.12.2024 in Baden-Württemberg nicht weiter fortgelten und stattdessen das LGrStG anzuwenden ist.

Trotz Pandemie sehen Bund und Länder einen ambitionierten Zeitplan vor: Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt ab 1.7.2022 S. 3885(online – Elster-Formular) und Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommunen vom 1.1. bis 31.12.2024. Dies setzt voraus, dass die Finanzverwaltung den Zeitrahmen einhalten kann.

Alle Länder wollen für die Grundsteuer A das vom BMF im Bundesgesetz vorgegebene Ertragswertverfahren übernehmen. Dies hat zur Folge, dass die Vorschriften des Bewertungsgesetzes zumindest für die Grundsteuer A für 15 Länder (außer Baden-Württemberg) gelten. Zwar sind die Vorschriften zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (Grundsteuer A) inhaltlich nahezu identisch mit den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (7. Abschnitt). Sie bedürfen jedoch einer eigenen Wertermittlung für Baden-Württemberg.

Der Gesetzgeber führt also, wie bereits 1964, eine aufwändige Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ein und es verbleibt bei einem Grundsteueraufkommen, das regelmäßig zwar zu Belastungsverschiebungen, aber kaum zu Mehrbelastungen führt. Das Aufkommen an der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) wird auch künftig in den Ländern kaum mehr als 5 v. H. des Gesamtgrundsteueraufkommens betragen. Die aufwändige Wertermittlung steht völlig im Widerspruch zu den für die Grundsteuer B vorgelegten Wertermittlungsverfahren der Länder (Flächenverfahren [Baden- Württemberg] und Äquivalenzverfahren [Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen]), die von der Öffnungsklausel Gebrauch machen.

II. Neubewertung des Grundvermögens

1. Ausgangslage

Das BVerfG hat u. a. wegen der Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung 1964 (alte Länder) eine Neuregelung gefordert. Der Gesetzgeber hat den Vorgaben des BVerfG für die alten Länder Rechnung getragen und ein Bundesgesetz zur Neubewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer geschaffen. Die in diesem Gesetz vorgesehene Bewertung basiert im Wesentlichen auf einem Gesetzentwurf der Länder Hessen und Niedersachsen. Eine entsprechende Bundesratsinitiative aus 2016 wurde von 14 Ländern (Gegenstimmen Bayern und Hamburg) gebilligt. Das Gesetz sieht nunmehr die Feststellung eines Grundsteuerwerts (bisher: Einheitswert) im Rahmen einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 vor.

2. Problematik der neuen Länder

Die Wiedereinführung der allgemeinen Grundsteuerpflicht in der ehemaligen DDR (1.1.1991) führte dazu, dass für alle Grundstücke des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und für ca. 75 v. H. der Grundstücke des Grundvermögens erstmals eine Bemessungsgrundlage für die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer geschaffen werden musste.

a) Land- und Forstwirtschaft

Für den land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz konnte dies durch die Einführung einer Nutzerbesteuerung (grundsteuerpflichtig waren die von einem Betrieb genutzten Flächen) und der dazugehörenden EDV innerhalb eines Jahres (bis Anfang 1992 von rd. 100 Arbeitskräften) umgesetzt werden.

Statt diese positiven Erfahrungen auch für das neue Bundesgesetz zu nutzen, sollen nun die neuen Länder zu einer Eigentümerbesteuerung gezwungen werden. Soll heißen: für jede land- und forstwirtschaftliche Fläche ist für den jeweiligen Eigentümer ein Grundsteuerwert festzustellen.

In der Folge erhöht sich die Zahl der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens um das Vier-/Fünffache.S. 3886

Da das Wertniveau der Einheitswerte 1964 mit dem der „Ersatzwirtschaftswerte“ in den neuen Ländern übereinstimmt, liegt zumindest eine vergleichbare Basis vor. Die Möglichkeiten einer vereinfachten Wertermittlung blieben jedoch trotz Öffnungsklausel ungenutzt.

b) Grundvermögen

Die Frage der Bewertung und der Grundsteuerpflicht stellte sich in der DDR lediglich systembezogen, d. h. die Ausgangsbasis für das Grundvermögen war eine völlig andere. Da Volksvermögen nicht grundsteuerpflichtig war, wurde für bestimmte bebaute Grundstücke die Vereinfachungsrichtlinie der DDR v. 3.10.1975 geschaffen. Von der Grundsteuer befreit waren Grundstücke, die mit Eigenheimen bebaut waren und die ab 1971 errichteten Mietwohngrundstücke. Deshalb musste der Gesetzgeber für die Bewertung des Grundvermögens wiedervereinigungsbedingte, praktikable Wege beschreiten, die als „Einheitswerte 1935“ bezeichnet werden, aber nicht das Wertniveau der Hauptfeststellung 1935 abbildeten. So wurden für alle Geschäftsgrundstücke die Raummeterpreise durch Ableitung aus der Vereinfachungsrichtlinie der DDR v. 3.10.1975 (Orientierung am Raummeterpreis für Einfamilienhäuser) ermittelt. Seit 1.1.1991 gelten sie als „35er Werte“.

Ferner wurde der allgemeinen Grundsteuerpflicht ab dem 1.1.1991 Rechnung getragen und für alle Wohngrundstücke, die nach dem 31.12.1961 errichtet wurden und für die in der DDR keine Grundsteuer zu erheben war, eine „Ersatzbemessungsgrundlage Wohn-/Nutzfläche“ als Übergangsregelung geschaffen, die noch immer fortgilt.

Sodann wurden erstmals Vorschriften zum Wohnungs- und Teileigentum geschaffen (gab es in der DDR nicht) und die Wertermittlung dafür aus dem 1964er Recht (§ 93 BewG, alte Länder) abgeleitet.

Für die unbebauten Grundstücke waren die niedrigen Grundstückspreise der Gemeinde zum Hauptfeststellungszeitpunkt auf den 1.1.1935 anzusetzen, d. h. die Bodenwerte mussten von Bau- und Gewerbegebieten, die zum 1.1.1935 vorhanden waren, abgeleitet werden.

Ferner bestehen noch heute alte, zum 1.1.1935 festgestellte Einheitswerte für Einfamilienhäuser, die, je nach Verantwortlichkeit der früheren Landesfinanzpräsidenten in den jeweiligen Zuständigkeitsbereichen, auf Kaufpreisen bzw. auf Verkehrswerten beruhen oder im Sachwertverfahren bzw. im Ertragswertverfahren festgestellt wurden (Einheitswerte zwischen 1.700 € bis 5.000 €).

In der NWB Datenbank kann an dieser Stelle ein Vergleich der Hauptfeststellung 1935 mit der Hauptfeststellung 2022 nach dem Bundesgesetz und eine Berechnung des Hebesatzes bei Aufkommensneutralität als Datei öffnen aufgerufen werden.

3. Missverhältnis beim Aufkommen und Aufkommensneutralität

Diese Bemessungsgrundlagen führten dazu, dass das Grundsteueraufkommen in den neuen Ländern insgesamt rd. 25 v. H. unter dem der alten Länder liegt.

Insgesamt soll die Reform der Grundsteuer nach den Vorstellungen des Gesetzgebers aufkommensneutral gestaltet werden. Dies kann sich jedoch nur auf das bisherige Aufkommen beziehen, d. h. das Missverhältnis von alten Ländern zu neuen Ländern bleibt bestehen. Sachsen hat darauf reagiert und seine Steuermesszahlen angepasst.

In der NWB Datenbank kann an dieser Stelle ein Vergleich der Hauptfeststellung 1964 mit der Hauptfeststellung 2022 nach dem Bundesgesetz und eine Berechnung des Hebesatzes bei Aufkommensneutralität als Datei öffnen aufgerufen werden.S. 3887

III. Länderöffnungsklauseln ermöglichen Sonderwege

1. Baden-Württemberg – Bodenwertsteuer

a) Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens

Die Regelungen im LGrStG Baden-Württemberg entsprechen inhaltlich im Wesentlichen den Vorschriften des (Bundes)Bewertungsgesetzes zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.

Der Grundsteuerwert ist für jede wirtschaftliche Einheit (grundsätzlich für jedes Grundstück [Eigentümerbesteuerung]) festzustellen.

b) Bewertung des Grundvermögens

Der Grundsteuerwert für unbebaute Grundstücke errechnet sich wie folgt: Fläche x Bodenrichtwert x Steuermesszahl (bspw. 700 qm x 200 €/qm x 1,3 v. T. = 182 €).

Der Grundsteuerwert für bebaute Nichtwohngrundstücke wird identisch ermittelt: Fläche x Bodenrichtwert x Steuermesszahl (bspw. 700 qm x 200 €/qm x 1,3 v. T. = 182 €).

Für die Bewertung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ergibt sich folgende Ermittlungsformel: Fläche x Bodenrichtwert x (Steuermesszahl - 30 v. H.) (bspw. 700 qm x 200 €/qm x [1,3 v. T. - 30 v. H. =] 0,91 v. T. = 127,40 €).

In der NWB Datenbank kann an dieser Stelle ein Vergleich der Hauptfeststellung 1964 mit der Hauptfeststellung 2022 für Baden-Württemberg und eine Berechnung des Hebesatzes bei Aufkommensneutralität als Datei öffnen aufgerufen werden.

2. Äquivalenzmodelle bei der Bewertung des Grundvermögens

a) Bayern – Flächenmodell

aa) Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
Bis 31.12.2024 gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1965. Ab 1.1.2025 sind „die bundesgesetzlichen Vorschriften (des Siebenten Abschnitts) des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes anzuwenden“. Das bedeutet für die Grundsteuer A: Anwendung der bundesrechtlichen Vorschriften (des Siebenten Abschnitts des BewG) für alle wirtschaftlichen Einheiten, die dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzuordnen sind.

bb) Bewertung des Grundvermögens
Steuergegenstand ist die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit basiert auf den §§ 2, 69 und 70 BewG 1965 und auf § 244 BewG. Der Entwurf des Bayerischen Grundsteuergesetzes enthält dazu keine Regelungen. Folglich gilt das Bundesrecht. Die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer B erfolgt jedoch nach den Vorschriften des Bayerischen Grundsteuergesetzes:

Die Grundsteuer ergibt sich durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags und des von der Gemeinde bestimmten Hebesatzes. Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich durch Anwendung der jeweiligen Grundsteuermesszahl auf den jeweiligen Anteil am Äquivalenzbetrag.

Der Äquivalenzbetrag errechnet sich bei

• unbebauten Grundstücken aus der Fläche des Grund und Bodens multipliziert mit der Äquivalenzzahl von 0,04 €/qm;

• bebauten Grundstücken aus der Fläche des Grund und Bodens multipliziert mit der Äquivalenzzahl und den maßgeblichen Gebäudeflächen multipliziert mit der Äquivalenzzahl von 0,50 €/qm.S. 3888

Folgendes ist bei Ermittlung der Grundsteuer maßgeblich:

1. Die Wohnfläche ermittelt sich nach der Wohnflächenverordnung; im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgebend.

2. Bei bebauten Grundstücken ist der Grund und Boden regelmäßig ebenfalls mit 0,04 €/qm anzusetzen. Die Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen beträgt stets 0,50 €/qm.

3. Folgende abweichende Regelungen zur Äquivalenzzahl sind zu beachten:

   1. Übersteigt die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche, wird die Äquivalenzzahl für den darüber hinausgehenden Teil der Fläche nur zu 50 v. H. angesetzt, wenn die Gebäude mindestens zu 90 v. H. der Wohnnutzung dienen.

   2. Ist die Fläche des Grund und Bodens zu mindestens 90 v. H. weder bebaut noch befestigt, wird der Äquivalenzbetrag für die 10.000 qm übersteigende Fläche insgesamt wie folgt angesetzt: (übersteigende Grund- und Bodenfläche x 0,04 €/qm) ^0,7; in den Fällen der Nr. 1 wird die Äquivalenzzahl für die Fläche des Grund und Bodens bis zum Zehnfachen der Wohnfläche stets zu 100 v. H. angesetzt.

4. Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 v. H.

5. Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 v. H. ermäßigt.

6. Liegt ein Baudenkmal vor, werden die Grundsteuermesszahlen für die Äquivalenzbeträge der Gebäudeflächen auf Antrag um 25 v. H. ermäßigt, wenn die Voraussetzungen zum Veranlagungszeitpunkt vorlagen.

7. Hebesatz: Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern können in ihrem Gemeindegebiet Hebesatzgebiete ausweisen und für diese jeweils gesonderte Hebesätze festsetzen.

8. Gemeinden können in den Fällen einer ermäßigten Grundsteuermesszahl (Art. 4 Abs. 2, 3 und 4 BayGrStG) reduzierte Hebesätze auf den jeweiligen Anteil des Grundsteuermessbetrags vorsehen.

In der NWB Datenbank kann an dieser Stelle ein Vergleich der Hauptfeststellung 1964 mit der Hauptfeststellung 2022 für Bayern und eine Berechnung des Hebesatzes bei Aufkommensneutralität als Datei öffnen aufgerufen werden.

b) Hamburg – Wohnlagenmodell

aa) Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
Bis 31.12.2024 gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1965. Ab 1.1.2025 sind „die bundesgesetzlichen Vorschriften (des Siebenten Abschnitts) des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes anzuwenden“. Aber es gilt folgende abweichende Regelung: Zur Hofstelle nach § 234 Abs. 6 BewG gehören auch Hof- und Wirtschaftsgebäudeflächen einschließlich der Nebenflächen, von denen aus keine land- und forstwirtschaftlichen Betriebsflächen mehr nachhaltig bewirtschaftet werden, wenn sie keine Zweckbestimmung erhalten haben, die zu einer zwingenden Zuordnung zum Grundvermögen führt.

bb) Bewertung des Grundvermögens
Steuergegenstand der Grundsteuer B sind die Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens. Die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer B erfolgt nach den Vorschriften des Hamburgischen Grundsteuergesetzes: Der Grundsteuerwert des Grundstücks errechnet sich aus einer Addition folgender zwei Summanden:

1. Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens – dieser ergibt sich durch eine Multiplikation der Fläche des Grund und Bodens mit der jeweiligen Äquivalenzzahl – sowie

2. etwaige Äquivalenzbeträge von Wohn- und Nutzflächen der Gebäude; diese ergeben sich durch eine Multiplikation der maßgeblichen Gebäudeflächen mit der Äquivalenzzahl.

Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung v. 25.11.2003 (BGBl 2003 I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung. Als Wohnnutzung gelten auch häusliche Arbeitszimmer. Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. Die Gebäudefläche ist durch eine geeignete Methode zu ermitteln. Die Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen beträgt 0,50 €/qm. Die Äquivalenzzahl für die Fläche des Grund und Bodens beträgt 0,04 €/qm. Abweichend gilt:

1. Übersteigt die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche, wird die Äquivalenzzahl für den darüber hinaus gehenden Teil der Fläche nur zu 50 v. H. angesetzt, wenn die Gebäude mindestens zu 90 v. H. der Wohnnutzung dienen.

2. Ist die Fläche des Grund und Bodens zu mindestens 90 v. H. nicht bebaut, wird der Äquivalenzbetrag in Euro für die 10.000 qm übersteigende Fläche insgesamt wie folgt angesetzt: (übersteigende Grund- und Bodenfläche x 0,04 €/qm) ^0,7; in den Fällen nach Nummer 1 wird die Äquivalenzzahl für die Fläche des Grund und Bodens bis zum Zehnfachen der Wohnfläche stets zu 100 v. H. angesetzt.

Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 v. H. Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 v. H. ermäßigt.

Die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird um 25 v. H. ermäßigt, soweit eine normale Wohnlage vorliegt. Der Senat wird ermächtigt, für S. 3890Zwecke der Grundsteuer ein Verzeichnis für gute und normale Wohnlagen durch Rechtsverordnung zu erlassen. Weisen Steuerpflichtige eine andere Wohnlage nach, so ist diese anzusetzen. Sofern keine Wohnlage aus der Rechtsverordnung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 HmbGrStG ermittelbar ist, wird eine normale Wohnlage vermutet.

Die Grundsteuermesszahlen für die Äquivalenzbeträge der Gebäudeflächen werden um 25 v. H. ermäßigt, wenn ein Baudenkmal nach § 4 Abs. 2 Satz 1 oder ein Ensemble nach § 4 Abs. 3 des Hamburgischen Denkmalschutzgesetzes v. 5.4.2013 (HmbGVBl 2013 I S. 142), geändert am 26.6.2020 (HmbGVBl. S. 380, 384), in der jeweils geltenden Fassung vorliegt. Diese Ermäßigung der Grundsteuermesszahl wird auf Antrag gewährt, wenn die Voraussetzungen zum Veranlagungszeitpunkt vorlagen.

Für unbebaute und baureife Grundstücke kann ein abweichender Hebesatz (Grundsteuer C) bestimmt werden.

In der NWB Datenbank kann an dieser Stelle ein Vergleich der Hauptfeststellung 1964 mit der Hauptfeststellung 2022 für Hamburg und eine Berechnung des Hebesatzes bei Aufkommensneutralität als Datei öffnen aufgerufen werden.

c) Niedersächsisches Flächen-Lage-Modell

aa) Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
Bis 31.12.2024 gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1965. Ab 1.1.2025 sind „die bundesgesetzlichen Vorschriften (des Siebenten Abschnitts) des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes anzuwenden“ (s. a. Bayern und Hamburg).

bb) Bewertung des Grundvermögens
Steuergegenstand der Grundsteuer B sind die Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens. Die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer B erfolgt nach den Vorschriften des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes: Der Grundsteuerwert des Grundstücks errechnet sich aus einer Addition folgender zwei Summanden:

1. Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens – dieser ergibt sich durch eine Multiplikation der Fläche des Grund und Bodens mit der jeweiligen Äquivalenzzahl – sowie

2. etwaige Äquivalenzbeträge von Wohn- und Nutzflächen der Gebäude; diese ergeben sich durch eine Multiplikation der maßgeblichen Gebäudeflächen mit der Äquivalenzzahl und dem Lage-Faktor.

Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist die Wohnfläche. Als Wohnnutzung gelten auch häusliche Arbeitszimmer. Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich.

Die Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen beträgt 0,50 €/qm. Die Äquivalenzzahl für die Fläche des Grund und Bodens beträgt 0,04 €/qm. Abweichend gilt:

1. Übersteigt die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche, wird die Äquivalenzzahl für den darüber hinaus gehenden Teil der Fläche nur zu 50 v. H. angesetzt, wenn die Gebäude mindestens zu 90 v. H. der Wohnnutzung dienen.

2. Ist die Fläche des Grund und Bodens zu mindestens 90 v. H. nicht bebaut, wird der Äquivalenzbetrag in Euro für die 10.000 qm übersteigende Fläche insgesamt wie folgt angesetzt: (übersteigende Grund- und Bodenfläche in qm x 0,04 €/qm) ^0,7; in den Fällen nach Nummer 1 wird die Äquivalenzzahl für die Fläche des Grund und Bodens bis zum Zehnfachen der Wohnfläche stets zu 100 v. H. angesetzt.

Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 v. H. Für Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 v. H. ermäßigt. Weitere Ermäßigungen um 25 v. H. gibt es u. a. für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau und denkmalgeschützte Gebäude.

cc) Ablaufschema Flächen-Lage-Modell:
Der Grundsteuermessbetrag berechnet sich wie folgt:

(Fläche des Bodens x Äquivalenzzahl 0,04 €/qm x Lage-Faktor) + (Gebäudeflächen x Äquivalenzzahl 0,50 €/qm x Lage-Faktor) = Äquivalenzbetrag x Grundsteuermesszahl (100 v. H. bzw. 70 v. H.) = Grundsteuermessbetrag.

Der Lage-Faktor ergibt sich aus der folgenden Formel:

Lage-Faktor = (Bodenrichtwert [BRW] / durchschnittlicher Bodenrichtwert [dBRW]) ^0,3.

Die Größe „Bodenrichtwert“ ist der zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 ermittelte Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt. Die Größe „durchschnittlicher Bodenrichtwert“ ist der auf den Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelte durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde. Dieser durchschnittliche Bodenrichtwert wird für jede Gemeinde im Internet veröffentlicht und im Grundsteuer-Viewer bereitgestellt. Das ist eine Kartendarstellung im Internet, aus der die Flächen und Faktoren ersichtlich sind. Der Bodenrichtwert des betreffenden Grundstücks wird zu demS. 3892 Durchschnittsbodenwert der Gemeinde ins Verhältnis gesetzt. Auf dieses Verhältnis wird ein Exponent von 0,3 angewendet.

Für unbebaute und baureife Grundstücke kann ein abweichender Hebesatz (Grundsteuer C) bestimmt werden.

dd) Zwischenfazit
Es bleibt abzuwarten, wie sich das Flächen-Lage-Modell z. B. in den Städten (Hannover, Göttingen, Wolfsburg, Braunschweig) mit einer entsprechend hohen Zahl von Richtwertzonen auf den durchschnittlichen Bodenrichtwert auswirken wird.

In der NWB Datenbank kann an dieser Stelle ein Vergleich der Hauptfeststellung 1964 mit der Hauptfeststellung 2022 für Niedersachsen und eine Berechnung des Hebesatzes bei Aufkommensneutralität als Datei öffnen aufgerufen werden.S. 3893

d) Hessen – Flächen-Faktor Modell

aa) Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
Zur Neuregelung der Grundsteuer in Hessen werden die bundesgesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen uneingeschränkt angewendet.

bb) Bewertung des Grundvermögens
Für die Grundsteuer B (Bewertung des Grundvermögens) soll laut Entwurf eine landesgesetzliche Regelung nach dem „Flächen-Faktor-Verfahren“ – abweichend vom Bundesrecht – getroffen und die Grundsteuer C für baureife Grundstücke in Anlehnung an die Vorschriften des Bundes mit größerem Entscheidungsspielraum für die Kommunen landesgesetzlich geregelt werden.

Zur Ermittlung des Flächen-Faktor-Modells dient folgendes Ablaufschema:

Berechnung des Grundsteuermessbetrags:

Flächenbetrag x Steuermesszahl = Ausgangsbetrag x Flächen-Faktor = Steuermessbetrag

Flächen-Faktor = (BRW / dBRW) ^0,3

Ist der Steuergegenstand zum Teil steuerbefreit, wird der Steuermessbetrag für den steuerpflichtigen Teil ermittelt und festgesetzt. Ist der Steuergegenstand vollständig steuerbefreit, wird kein Steuermessbetrag ermittelt und festgesetzt.

Der Flächenbetrag für den Grund und Boden ist das Produkt aus der Fläche des zum Grundstück gehörenden Grund und Bodens in Quadratmetern und einem Ansatz von 0,04 €/qm. Der Flächenbetrag für den zu Wohnzwecken genutzten Teil eines zum Grundstück gehörenden benutzbaren Gebäudes nach § 248 BewG ist das Produkt aus der Wohnfläche in Quadratmetern und einem Ansatz von 0,50 €/qm.

Der Flächenbetrag für den zu anderen Zwecken als Wohnzwecken genutzten Teil eines zum Grundstück gehörenden benutzbaren Gebäudes ist das Produkt aus der Nutzungsfläche in Quadratmetern und einem Ansatz von 0,50 €/qm. Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 v. H. Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 v. H. ermäßigt. Liegt ein Baudenkmal vor, werden die Grundsteuermesszahlen für die Äquivalenzbeträge der Gebäudeflächen auf Antrag um 25 v. H. ermäßigt.

Für unbebaute und baureife Grundstücke kann ein abweichender Hebesatz (Grundsteuer C) bestimmt werden.

Als Lage-Indikator dient das Verhältnis des Bodenrichtwerts (Zonenwert) zum durchschnittlichen Bodenwert in der Gemeinde. Bodenwertunterschiede sollen aber nur gedämpft abgebildet werden. Denn eine bspw. doppelt so gute Lage heißt nicht, dass auch die Infrastruktur doppelt so gut ist.

cc) Zwischenfazit
Es bleibt abzuwarten, wie sich das Flächen-Lage-Modell z. B. in den Städten (Kassel, Frankfurt, Wiesbaden) mit einer entsprechend hohen Zahl von Richtwertzonen und sehr unterschiedlichen Richtwerten auf den dBRW auswirken wird.

In der NWB Datenbank kann an dieser Stelle ein Vergleich der Hauptfeststellung 1964 mit der Hauptfeststellung 2022 für Hessen und eine Berechnung des Hebesatzes bei Aufkommensneutralität als Datei öffnen aufgerufen werden.

IV. Bundesgesetz – Siebenter Abschnitt des BewG

Die Länder, die das Bundesgesetz umsetzen, werden 2022 die Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte versenden.

Die entsprechenden Verwaltungsanweisungen zur Umsetzung des Gesetzes (koordinierte Erlasse der elf Länder) sind inzwischen mit Datum v. 9.11.2021 im Bundessteuerblatt veröffentlicht worden (BStBl 2021 I S. 2334).

Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens erfolgt nach einem aufwändigen Ertragswertverfahren. Dieser Teil des Bundesgesetzes ist unstrittig und wird von allen 16 Ländern übernommen (s. dazu aber BStBl 2021 I S. 2369).

Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgt im Rahmen einer „Eigentümerbesteuerung“, d. h. in der wirtschaftlichen Einheit des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft werden gepachtete Flächen nicht erfasst. Damit müssen in den neuen LändernS. 3895 alle wirtschaftlichen Einheiten neu abgegrenzt werden (Erhöhung der Fallzahlen um das Vierfache).

Die Eigentümerbesteuerung und die vergleichsweise niedrigen Wertansätze führen dazu, dass gerade bei kleineren landwirtschaftlichen Grundstücken zwar eine Wertermittlung durchzuführen ist, jedoch eine Grundsteuerfestsetzung (Bagatellgrenze) unterbleibt.

Bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte für das Grundvermögen sind alle Grundstücke zum 1.1.2022 neu zu bewerten, d. h. auch für die bisher von der Grundsteuer befreiten Grundstücke sind Erklärungen abzugeben und falls Befreiungsgründe vorliegen, ist über die Befreiung neu zu befinden.

Das Bewertungsgesetz unterscheidet wie bisher zwischen einer Bewertung der unbebauten und der bebauten Grundstücke. Bei den bebauten Grundstücken sind zwei Bewertungsverfahren (Ertragswert- und Sachwertverfahren) vorgesehen.

Die Grundsteuerwerte für unbebaute Grundstücke ergeben sich durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert zum 1.1.2022. Die Bodenrichtwerte sollen bundesweit zum Hauptfeststellungszeitpunkt vorliegen.

Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum sind im Ertragswertverfahren zu bewerten.

Die Berechnung im Ertragswertverfahren ist nach folgendem Schema vorzunehmen:

Jährlicher Rohertrag - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks x Vervielfältiger = Barwert des Reinertrags + abgezinster Bodenwert = Grundsteuerwert

Gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten.

Die Berechnung im Sachwertwertverfahren ist nach folgendem Schema vorzunehmen:

Grund und Boden: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Bodenwert

Gebäude: Normalherstellungskosten 2010 x Baupreisindex x Brutto-Grundfläche (BGF) = Gebäudenormalherstellungswert - Alterswertminderung = Gebäudesachwert

Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert x Wertzahl = Grundsteuerwert

Die Definitionen der Grundstücksarten und des Begriffs Wohnungen wurden von § 181 BewG in den Siebenten Abschnitt des BewG übernommen.

Fazit aus Beispiel 18 und 19: Obwohl das Mietwohngebäude 60 Jahre älter ist (Beispiel 18), ergibt sich ein höherer Grundsteuerwert.

Aufgrund der Vereinfachungsregelungen bei der Neuregelung ergeben sich eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten für die Eigentümer bzw. deren steuerliche Berater, gleichzeitig aber auch eine Reihe von Problemen bei der Zuordnung (Anlage 42 – Sachwertverfahren). Der Gesetzgeber trägt vor „es ist auf die Gebäudeart abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist“ und ergänzt die Anlage 42 entsprechend. S. dazu die koordinierten Ländererlasse v. 9.11.2021 (BStBl 2021 I S. 2334, 2361 f.).

Fazit

Autor

Fundstelle(n):
NWB 2021 Seite 3884 - 3897
NWB SAAAI-00596