Grundsteuerliches Bewertungsrecht nach der Reform 2022/2025

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz, dem JStG 2020, dem Fondsstandortgesetz sowie dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz wurden die Grundlagen zur Reform der Grundsteuer einschließlich des zugehörigen Bewertungsrechts geschaffen. Mit Ländererlassen v. 9.11.2021 (BStBl 2021 I S. 2334) zur Bewertung des Grundbesitzes (Allgemeiner Teil und Grundvermögen) dokumentiert die Finanzverwaltung ihre Auslegung des neuen Rechts.

Hauptfeststellung von Grundsteuerwerten: Nach den Verhältnissen vom 1.1.2022 werden auf diesen Stichtag Grundsteuerwerte festgestellt, die ab dem Hauptveranlagungszeitpunkt 1.1.2025 der Grundsteuer zugrunde gelegt werden. Die Feststellung von Einheitswerten für grundsteuerliche Zwecke ist damit bis zum Stichtag 1.1.2024 möglich.

Abgrenzung tatsächliche Verhältnisse/Wertverhältnisse: Die zutreffende Abgrenzung der tatsächlichen Verhältnisse von den Wertverhältnissen führt zu unterschiedlichen Rechtsfolgen. Während die tatsächlichen Verhältnisse (z. B. Flächenänderungen beim Grund und Boden) auf jedem aktuellen Feststellungsstichtag (z. B. 1.1.2026) zu beachten sind, gelten die Wertverhältnisse (z. B. Bodenrichtwerte) im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 während des ganzen Hauptfeststellungszeitraums (2022 bis 2028).

Erklärungspflicht: Die Aufforderung zur Abgabe einer Feststellungserklärung zur Hauptfeststellung von Grundsteuerwerten auf den 1.1.2022 wird durch das BMF im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder durch öffentliche Bekanntmachung im Wege einer Allgemeinverfügung erfolgen.

Unbebaute Grundstücke: Vorbehaltlich der §§ 243 bis 262 BewG dürfen Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des Bewertungsobjekts mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen beim Ansatz des Bodenrichtwerts nicht berücksichtigt werden.

Bebaute Grundstücke – Ertragswertverfahren: Ergeben sich bei einer wirtschaftlichen Einheit aus mehreren selbständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen unterschiedliche Restnutzungsdauern, ist eine gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln (sog. Gebäudemix).

Bebaute Grundstücke – Sachwertverfahren: Für nicht gesetzlich aufgeführte Gebäudearten existiert eine Auffangklausel. Für diese Gebäudearten sind die Normalherstellungskosten aus vergleichbaren Gebäudearten mit dem größten Maß an Übereinstimmung abzuleiten.

„Aufgriffssperre“ im Verhältnis Grundsteuerwert/Einheitswert: Werden den Finanzbehörden mit der Feststellungserklärung auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse (z. B. Neubau, Anbau, Umbau, Aufstockung, Abriss/Teilabriss) erstmals bekannt, dürfen diese bei Fortschreibungen nach § 22 BewG und Nachfeststellungen nach § 23 BewG von Einheitswerten auf Feststellungszeitpunkte vor dem 1.1.2022 nicht berücksichtigt werden.

Den ausführlichen Beitrag lesen Sie in der NWB 8/2022 S. 478. Darüber hinaus bietet Ihnen das Kanzleipaket PRO die passende Arbeitshilfe „Grundsteuer: Grundbesitzbewertung ab 2022/2025 (Sach- und Ertragswertverfahren) – Checkliste mit Berechnungen“.

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