Das Familienheim in der Nachfolgeberatung

So werden beispielsweise zu Wohnzwecken vermietete Immobilien nur mit 90 % ihres Wertes in die steuerliche Bemessungsgrundlage miteinbezogen, wenn die Immobilie im Inland oder EU-/EWR-Ausland belegen ist; denkmalgeschützte Immobilien können bis zu 100 % ihres Wertes nach § 13 Nr. 2 und 3 ErbStG steuerfrei gestellt werden und Immobilien des Betriebsvermögens können unter bestimmten Voraussetzungen von den steuerlichen Vergünstigungen für unternehmerisches Vermögen profitieren.

Familienheim – Unterschiede bei Zuwendung von Todes wegen und lebzeitiger Schenkung

Eine weitere beliebte steuerliche Gestaltungsmöglichkeit bietet das Familienheim. Dieses kann zwischen Ehegatten in vollem Umfang steuerfrei übertragen werden. Dabei ist jedoch zwischen Zuwendungen von Todes wegen und lebzeitigen Schenkungen zu unterscheiden. Während im Falle einer lebzeitigen Schenkung weder ein Objektverbrauch eintritt – wird der Lebensmittelpunkt der Familie nach der Zuwendung aufgrund eines Umzugs in ein neues Familienheim verlagert, kann auch dieses neue Familienheim wieder schenkungsteuerfrei übertragen werden – noch eine Haltefrist zu beachten ist – das Familienheim kann also nach der Schenkung vom beschenkten Ehegatten steuerunschädlich veräußert werden –, sind die Vorgaben für einen steuerfreien Erwerb von Todes wegen deutlich enger gefasst. Bei Letzterem wird die Steuerfreiheit nämlich nur dann gewährt, wenn der erbende Ehegatte das Familienheim in den zehn folgenden Jahren nach dem Erbfall zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Abgrenzung Familienheim zu sonstigen Immobilien

Die Feinheiten einer steuerlichen Gestaltungsberatung liegen jedoch nicht in der Frage, ob ein Familienheim noch zu Lebzeiten verschenkt werden soll oder erst durch Erwerb von Todes wegen. Viel spannender und von Rechtsprechung und Finanzverwaltung deutlich häufiger aufgegriffen sind u. a. Überlegungen dazu, wie das Familienheim gegenüber sonstigen Immobilien abzugrenzen ist. Die Frage zur räumlichen Begrenzung eines Familienheims stellt sich insbesondere dann, wenn das das Familienheim tragende Grundstück im Grundbuch auf mehrere Grundbuchblätter oder Flurstücke verteilt eingetragen ist. Zählt dann der gesamte Grundbesitz, der als und zusammen mit dem Familienheim genutzt wird, zum Familienheim i. S. des Erbschaftsteuergesetzes? Ist also auf das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne oder vielleicht doch nur auf die jeweilige wirtschaftliche Einheit i. S. des § 2 Abs. 1 BewG abzustellen?

Der BFH stellt in dieser Frage auf die jeweilige wirtschaftliche Einheit i.S. des Bewertungsgesetzes ab und überlässt es dem für die Feststellung des Grundbesitzwertes zuständigen Finanzamt, den Umfang der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit und damit die mögliche Reichweite einer Steuerbefreiung für das Familienheim zu bestimmen (BFH, Urteil v. 23.2.2021 - II R 29/19, nur Leitsatz). Relevant sind daher nicht die tatsächlichen Verhältnisse, sondern die Feststellungen des Feststellungsfinanzamtes. Begehrt der Beschenkte eine weitergehende Steuerbefreiung, muss er die Divergenzen mit dem Feststellungsfinanzamt austragen; ein Vorgehen gegen den Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheid ist demgegenüber nicht zielführend.

Dr. Claudia Klümpen-Neusel, Steuerberaterin, Rechtsanwältin, Gründungspartnerin der gkn Gräfe Klümpen-Neusel Rechtsanwälte Steuerberater PartG mbB.

Das von privaten Haushalten gehaltene Immobilienvermögen wächst kontinuierlich. Das Buch „Immobilien klug vererben“ beleuchtet die unentgeltliche Übertragung von Immobilien, wobei Erbfolge und vorweggenommene Erbfolge gleichermaßen behandelt werden. Neben Ausführungen zu Bewertung und sachlichen Steuerbefreiungen liegt der Fokus insbesondere auf Gestaltungsmöglichkeiten vor und nach dem Erbfall.

Gestaltungsansätze werden dabei nicht nur isoliert unter erbschaft- und schenkungsteuerlichen Gesichtspunkten betrachtet, sondern eventuelle ertrag- und/oder grunderwerbsteuerliche Aspekte werden mit einbezogen. Dies ermöglicht es dem Leser, unterschiedliche Optionen umfassend gegeneinander abzuwägen und insbesondere individuelle Gestaltungsanforderungen bestmöglich umzusetzen.