Reform der Grundsteuer und des Bewertungsrechts
Neuregelungen für Grundstücke im Grundvermögen ab 2022
Mit Urteil v. 10.4.2018 erklärte das BVerfG die Bewertungsvorschriften zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer für mit dem Grundgesetz unvereinbar. Stein des Anstoßes sind die sog. Einheitswerte, die als „alte“ Bemessungsgrundlage auf jahrzehntealten Grundstückswerten basieren. Im Zuge des Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz) v. xx.12.2019 [2] sollen nun die Vorgaben des BVerfG nach langwierigen und kontroversen Diskussionen umgesetzt werden. Die erste Hauptfeststellung wird demnach zum 1.1.2022 erfolgen. Die nachfolgende Fallstudie veranschaulicht die Auswirkungen der Änderungen im BewG und GrStG anhand von sechs Übungsfällen.
I. Hintergrund
1.
Das BVerfG erklärte in seinem o. g. Urteil die Regelungen des BewG zur Einheitsbewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer ( BewG – erster Abschnitt, §§ 17–32 und §§ 68–94) für mit der Grundgesetz unvereinbar. Die bisherige Einheitsbewertung basiert auf jahrzehntealten Grundstückswerten. In den westdeutschen Ländern werden die Werte der Grundstücke im Jahr 1964 zugrunde gelegt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte sogar noch älter; sie beruhen auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Da sich diese Werte seitdem sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es auf Basis der Einheitswerte zu erheblichen steuerlichen Ungleichbehandlungen. Dies waren nach Ansicht des BVerfG nicht mehr zu rechtfertigen.
Dem Gesetzgeber setzte das BVerfG daher eine Frist zur Neuregelung bis zum , so dass die bisherigen Bewertungsregeln bis zu diesem Zeitpunkt weiter angewendet werden können. Da es der Gesetzgeber nun rechtzeitig geschafft hat, eine Neuregelung herbeizuführen, darf die Grundsteuer auf Grundlage der „alten“ Bewertungsregeln noch übergangsweise bis zum weiter erhoben werden. Ab dem müssen dann jedoch die neuen Regelungen aufgrund des Grundsteuer-Reformgesetzes zur Anwendung kommen.
2. Grundsteuerreform
Die Reform wurde in drei Gesetze gegossen:
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Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v. xx.12.2019,
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Gesetz zur Änderung des GG (Art. 72, 105 und 125b) v. xx.12.2019 [3] und
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Gesetz zur Änderung des GrStG zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung ( Grundsteuer C ) v. xx.12.2019 [4].
a) Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
Das Berechnungssystem der Grundsteuer bleibt in seiner Grundstruktur erhalten und wird unter Berücksichtigung der Vorgaben des BVerfG sowie unter weitgehender Nutzbarmachung automationstechnischer Möglichkeiten fortentwickelt. Die Grundsteuer berechnet sich nach bisherigem wie zukünftigem Recht in drei Schritten [5]:
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Der inländische Grundbesitz i. S. des § 219 Abs. 1 BewG (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft im land- und forstwirtschaftliches Vermögen, §§ 232–242 BewG, und Grundstücke im Grundvermögen, §§ 243–262 BewG) [6] wird mit dem sog. Grundsteuerwert (im alten Recht = Einheitswert) bewertet und im Wege eines Feststellungsbescheids nach § 179 Abs. 1 i. V. mit § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO gesondert festgestellt. [7] Dies ist Aufgabe der Bewertungsstelle des zuständigen Lage-FA (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 AO). Es wird von 36 Mio. wirtschaftlichen Einheiten ausgegangen, die durch eine neue Hauptfeststellung zum (§ 221 i. V. mit § 266 Abs. 1 BewG) bewertet werden müssen.
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Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl (§§ 14, 15 GrStG) multipliziert; Ergebnis ist der Steuermessbetrag (§ 13 GrStG ), der durch einen Grundsteuer-Messbescheid festgesetzt wird ( § 184 Abs. 1 Satz 1 AO). Auch das ist Aufgabe der Bewertungsstelle des zuständigen Lage-FA (§ 22 Abs. 1 Satz 1 AO).
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Anschließend wird der Steuermessbetrag mit dem sog. Hebesatz multipliziert. Während die Steuermesszahl nach §§ 14 und 15 GrStG bundesgesetzlich und bundeseinheitlich festgeschrieben ist, wird der Hebesatz – und damit letztlich die Grundsteuer – von den Städten bzw. Gemeinden selbständig bestimmt ( § 25 Abs. 1 GrStG ). Die Grundsteuer wird durch den Grundsteuer-Bescheid festgesetzt ( § 27 Abs. 1 Satz 1 GrStG ). Sie hat für die kommunalen Haushalte eine enorme Bedeutung. Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stellt die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Städte und Kommunen dar. Das weitgehend stabile Gesamtaufkommen der Grundsteuer A („ Agrar“ – Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und B („Baulich nutzbar“ – für unbebaute und bebaute Grundstücke) betrug für 2018 ca. 14,2 Mrd. €. Insbesondere aus diesem Grund war es dem Gesetzgeber wichtig, vor Ablauf der vom BVerfG gesetzten Frist ( ) eine Reform der Grundsteuer anzustoßen.
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