Die Übertragung von Immobilien an Minderjährige
Die Übertragung von Immobilienvermögen auf minderjährige Kinder kann Eltern und Großeltern vor erhebliche Herausforderungen stellen. So sehr eine frühzeitige Einbindung unter steuerlichen Gesichtspunkten sinnvoll erscheinen mag, so darf dennoch nicht der gesetzlich zwingend vorgesehene Minderjährigenschutz außer Acht gelassen werden.
Nicht selten kommt es vor, dass Eltern oder Großeltern Immobilien besitzen, die sie bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder oder Enkelkinder unentgeltlich übertragen möchten. Sind die Kinder noch minderjährig, sollen sie üblicherweise von ihren Eltern als Sorgeberechtigte bei Abschluss des Schenkungsvertrages vertreten werden.
Eine Vertretung der Kinder durch ihre Eltern ist jedoch dann nicht möglich, wenn der Schenkungsvertrag zwischen Großeltern und Enkelkind bzw. zwischen Eltern und Kind nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Aufgrund der engen familiären Beziehungen zwischen dem Schenker einerseits und dem Vertreter des Kindes andererseits hegt der Gesetzgeber in derartigen Fällen die Sorge, dass der Vertreter in einen Interessenskonflikt gerät und diesen möglicherweise nicht ausschließlich zum Wohle des Kindes auflöst.
Rechtliche Vorteile und Pflichten der Immobilienübertragung
Ist das Rechtsgeschäft, in dem die Eltern ihren Zögling vertreten wollen, lediglich rechtlich vorteilhaft, kann dem Minderjährigen selbst im Falle eines solchen Interessenskonflikts kein Nachteil entstehen. In diesen Fällen wird eine Vertretung daher zugelassen. Nun ist es jedoch nicht so, dass jede Schenkung einen rechtlichen Vorteil darstellt: zwar erhält der Beschenkte einen Vermögensvorteil – die Immobilie – ohne hierfür eine Gegenleistung – Zahlung eines angemessenen Kaufpreises – erbringen zu müssen. Dieser Vorteil ist jedoch rein wirtschaftlicher Natur.
Rechtlich ist zu berücksichtigen, dass den Eigentümer einer Immobilie auch Pflichten treffen. Insbesondere bei Mietimmobilien erwachsen dem Eigentümer aus dem Mietvertrag beispielsweise Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten. Diese stehen einem „lediglich rechtlichen Vorteil“ entgegen, mit der Folge, dass die Eltern das Kind bei Abschluss des Schenkungsvertrages nicht vertreten können.
Stattdessen muss ein Ergänzungspfleger bestellt werden, der das Kind anstelle der Eltern vertritt. Ergänzend muss gegebenenfalls eine familiengerichtliche Genehmigung eingeholt werden. Erst wenn diese vorliegt, ist der Schenkungsvertrag wirksam und kann das Grundbuch umgeschrieben werden.
Ob aber das Familiengericht eine Genehmigung erteilt, ist wiederum fraglich, da dem Kind aufgrund übergehender Vermieterpflichten Nachteile aus der Schenkung erwachsen können. Vor dem Hintergrund derartiger Herausforderungen schlägt die Gestaltungsberatung andere Wege ein, um Immobilienvermögen auf die nächste Generation zu übertragen.
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